无债真的一身轻么?房贷到底该不该提前还?

你也许经常在一些论坛上看到有人问,“最近手头有闲钱,要不要提前还房贷?”。毕竟你不能一直让你的钱在Checking Account里闲着,你总得做点什么。要了拿去花,要么就存着,要么去投资,要么就还房贷。对于该不该拿闲钱提前还房贷这个问题,支持和反对的人都有。对这两派我们不能都一棒子打死,其实两种策略都有各自的优缺点。下面我给大家讲讲我的一些想法,供大家参考。也欢迎大家在留言板留言讨论。

1. 无债一身轻,为什么不提前还?

支持提前还贷的人的目标就是“无债一身轻”,只要自己有闲钱,就会用来还房贷。这样做的话至少保证你的投资回报率会和房贷利率持平。比方说你贷款贷了80万,30年周期限,利率是4%的话,在这30年里,除了你要付80万的贷款本金之外,还要付57万左右的利息。如果你在80万贷款批下来的当天就决定一次付清的话,那么这相当于在今后30年,这80万会给你带来57万的收入,年化收益率就是4%。

所以提前还贷可以降低你贷款利息的额度,因为你额外支付的贷款会减少你的贷款本金(principal),当本金减少了之后,它在未来所生成的利息也会相应的减少。

当然,提前还贷可以让你提前结束还贷周期,等你还完贷款以后,你就可以不用每个月就操心还贷的事情了,原来用于还贷的费用可以作为你生活其他地方的开销或者用来投资别的领域,所以你会提前拥有更多的现金流。

2. 银行借你钱就该好好利用,提前还它干嘛?

那对于不支持提前还贷的人呢?他们觉得现在利息这么低,银行那几乎是免费借给你钱啊,毕竟通胀率还2%多呢。他们不会选择提前还贷,即使这让会让你交更多的利息。

但事真的是这样么,80万的贷款分30年还清利息4%真的要付57万左右的利息么?其实你真正付的利息没有这么多,因为贷款的利息是可以用来抵税的。根据2018最新的税法,贷款的前75万所产生的利息是可以抵税的,所以从这方面来说,利息有税收的优惠。

还有,你的闲钱不是只能用来还房贷啊,你可以选择回报率更高的投资,比方说投资股票、基金或者债券,这样不仅可以帮助分散你的投资组合,回报率普遍也会比贷款利率高很多,而且,你去投资股票基金的话,复利会在你的资产上发挥巨大的增值效用,让你获得更高的收益。

当然天上不会无缘无故掉下馅饼,高回报意味着高风险,当你拿着本可以提前用来还贷的钱去投资别的领域,你可能并不会收获更高的回报,甚至会亏损,比起提前还贷能确保你4%的回报率而言,你需要有颗大心脏去面对未来的起起伏伏。并且你放弃了提前还贷的机会,你的还款周期就不会缩短,自然要比提前还贷的人付出更多的利息。

3. 还有别的选择么?

当然,对于还贷策略这个问题不一定是非此即彼。多数情况下你应该两者同时考虑,就像你指定投资策略一样,你不会把你100%的资产都买入股票,你肯定会拿出一部分来买入基金,一部分来买债券,另一部分来投资房地产等等。如果你把所有的闲钱都拿来还房贷,那么就相当于你把所有的鸡蛋放在了一个篮子里。如果你不幸的失业或者遇到房价暴跌的,因为你的钱都投在房子里了,你没有足够的应急基金,一旦房贷没有按时缴纳,那么银行是有权利没收你的房子的,我想大家都不希望发生的事情。

那么当你有闲钱的时候,你最先要考虑的是什么呢?你首先应该考虑为了能让你无所顾虑的退休,你应该存够多少退休金?毕竟你不可能工作一辈子,等到你退休的时候,没有了工资收入,你拿什么来养活自己和家人。你不可能把自己的房子卖了换生活费,所以你得有足够的钱来支撑起你退休后的生活。那么从现在起,你就应该好好为自己计划,每个月每年应该存下多少钱,把那些钱分散投资以便退休时能有一笔还不错的资产。

所以话又说回来,当你想多还房贷的时候,你要先想清楚,我这个月为退休的钱存好了么(这包括401(k),IRA,或者其他你想存下用于别的投资的钱),如果没有的话,比方说你的401(k)并没有放到公司匹配100%的比例,那么就是你的不对了。因为公司匹配100%相当于你获得了100%的投资回报,当把4%的贷款利息和100%的401(k)回报率放在一起,连小学生都知道应该选择哪个了。但如果当你完成你每月退休存款计划之后还有富余呢,你当然可以提前的还房贷,但是我觉得更优的选择还是拿去投资。因为房子就长期而言并不是一个很好的投资,而且它很难变现,它不像那些普通的商品说变现就变现。如果你把房子作为你这辈子最大的一笔投资,那么我要提醒你了,千万不要犯把所有鸡蛋放在一个篮子里的错误,那会使你在危机来临时自身难保。

当然,我没有拿着枪逼着你说闲钱必须用来投资。如果你已经超额完成了你的退休储蓄计划,并且也有一部分资金用于别的地方,你当然可以每月多还一些贷款。我的建议就是给自己留点钱,别把剩余的钱都投进房子,你可以先每个月多还$100,然后随着你收入的增加年龄的增长,你可以不断增加你贷款多还的数额。就像你一直存你的退休金一样,你房子的净资产会不断增高,同时也会降低你应付的利息。

《邻居的百万富翁》一书里曾经提到,美国有60%的富人身上背负着贷款。即使他们有能力在短时间内付清,但是他们却不会选择那么做。也不是说他们一定要把钱投在回报率更高的地方,而是他们不想把财富都捆绑在房子上,这样给了他们支配更多现金的灵活性。

4. 总结

总之,不要把你的所有赌注都压在房子上,在保证能完成你的退休金储蓄计划之外,多余的钱可以去投资别的地方,以一种多元化的,分散的投资策略来帮助你实现你的长期目标。这样就可以保证在你退休的时候,你的房贷可能已经还清,而且你会拥有一笔可以给你提供不错现金流的退休金。最后请大家记住,不要把所有鸡蛋放在一个篮子里。如果你能意识到这一点,你就比大多数人都厉害了。


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